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香江控股:建筑高品质,进入高成长

发布时间:2010-02-09    研究机构:东兴证券

事件:

2010年2日2日,我们到香江控股(600162)进行了调研,与公司相关负责人对公司的发展和经营进行沟通,并实地参观了公司的广州锦绣香江项目。

简评:

1、06年转型商品住宅已成为高品质住宅的建造者。2006年,香江控股将公司的房地产业务从原商业地产开发为主向中高档住宅重点转型,并先后开发了恩平锦绣香江花园、增城翡翠绿洲、广州锦绣香江等商品住宅项目和南昆山旅游休闲住宅项目。转型后公司开发的住宅项目在所在地销售一直保持很好。其中广州锦绣香江继二、三、四期后目前已在开发第五期;在增城开发的项目除翡翠绿洲外,还开发了南昆山锦绣香江等高品质项目。在房地产开发中,对商业地产开发的专业要求远高于对商品住宅的开发。公司原已成功开发商业地产多年,从而使公司在进入住宅项目开发的开始就站在了一个比较高的起点上。公司开发的住宅项目具备品质高的特点,目前已在市场上树立了高品质住宅建造者的良好形象。根据公司规划,公司将致力于为社会提供优质的中高端住宅产品及商业产品,力争在五年(2009-2014)的时间内,将“香江地产”打造成为全国知名的中高端地产。在2009年销售中,恩平锦绣香江花园、增城翡翠绿洲、广州锦绣香江仍表现出很好的销售业绩。截止三季度公司已实现销售收入8.93亿元。从公司销售进度来看,恩平锦绣香江花园(一期)、番禺山水华府二期和增城翡翠绿洲三期、四期在四季度将可进入结算。

2、广州锦绣香江环境优越,第五期已在开工建设。根据广州市“南拓、北优、东进、西联”现行的城市总体规划,广州将拓展城市空间结构,完善城市功能,使城市由单中心向多中心转变。形成以山、水、城、田、海的自然格局为基础,沿珠江水系发展的多中心组团式网络型城市结构,其中将广州市辖十区划分为中心组团、番禺组团和花都组团,番禺是广州城市发展的一个重要区域。广州锦绣香江地处广州市番禺区广州华南快速干线与迎宾路交界处,是广州市未来的中央居住区(CLD)中心。目前公司在售的有布查特国际公寓和空中别墅。布查特国际公寓在售的有主要71-87㎡的一房、120㎡的两房和160㎡的三房,销售均价在16000万元左右。空中别墅项目也已开始对外销售中。目前第五期已在开工建设,建筑面积约在5万平方米,预计在本年中期可以实现销售。

3、优良资产不断注入公司进入扩张期。公司的大股东拥有较充分的优质资产。2007年公司通过定向增发注入了大股东的广州番禺锦江房地产有限公司51%股权、保定香江好天地房地产开发有限公司90%股权、成都香江家具产业投资发展有限公司100%股权、天津市华运商贸物业有限公司20%股权和增城香江房地产有限公司90%股权等优良资产。这些优良资产不但给公司创造了很好的收益,而且公司经过三年中高端住宅产品的开发经营已创造出很好的品牌信誉。2010年起,增城项目将是公司在广州本地的新地销售大增长来源,建筑面积总开发规划在40多万平方米以上,其中2010年新开工住宅计划将在12至13万平方米,项目预计在10年中期实现销售,另有20至30万平方米项目将办理开工许可的前期准备工作。公司在南昆山旅游休闲区的别墅将在今年可以实现销售,由于该项目地处4A级景区附近,且属资源稀缺产品,预计将会受到市场追捧。在扩大珠三角市场的同时,上市公司扩张全国将取得新的进程。07年注入的成都香江家具产业投资发展有限公司与成都市新都区人民政府联合开发成都家具产业园如期取得进展,一期3000亩土地已实现开发。产业园占地6平方公里(9000亩),园区建成后将成为西部最大、国内产业链最完善、功能配套最齐全的国内家具生产集群示范区。由于“成渝城市圈”作为长江没线的高速经济增长带,家具的内需不断持续扩大,家具产业园二、三期前景看好。在2010年,公司还将计划开工建设连云港的项目,预计第一期将建设7至8万平方米。值得市场重点关注的是公司在09年12月第三次临时股东大会上审议通过了定向增发方案,公司将发行数量不超过28300万股股票,扣除发行费用后的募集资金总量不超过18.8亿元。其中将用5.3亿元收购公司控股股东南方香江持有的天津市森岛臵业投资有限公司、天津森岛宝地臵业投资有限公司和天津森岛鸿盈臵业投资有限公司各98%的股权。此次增发如得以实施,占地近2300亩的天津锦绣香江将大大壮大上市公司的盈利能力。转型商品住宅开发的三年后,公司进入一个扩张时期,将在开发规模和收入上有迎来稳定的高增长,预计年增长率在30%以上。

3、投资建议。在国家也出台了一系列区域发展规划政策背景下,2010年我们看好区域性龙头公司的成长性利。公司从商业地产开发转型到以商品房开发为主已三年来,三年来公司在区域性的中高端商品房开发上已取得显著成绩。广州锦绣香江等项目为公司今后更大发展奠定了扎实的基础,也为公司力争在2014年内将“香江地产”打造成为全国知名的中高端地产战略推向前了一步。2010年拟新增资注入的京津锦绣香江项目将更大程度地扩大公司的住宅市场份额。公司进入一个扩张期,年收益增长率将稳定在30%以上。我们预计公司2009年至2011年销售收入分别达到239,600、312,600和421,300万元,每股收益分别为0.35元、0.52元和0.69元,相对应的PE为20.47、13.94和10.45,首次给予“推荐”的投资评级。

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