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香江控股:资产注入翻开公司成长新篇章

发布时间:2009-09-23    研究机构:国泰君安证券

投资要点:

9 月18 日公布非公开发行方案:以不低于6.65 元/股发行不超过2.83 亿股,大股东南方香江以其持有的天津市森岛三公司各98%的股权认购;募集资金总额不超过18.8 亿元。

大股东资产注入历程持续6 年,通过前后7 次、金额总计40.86 亿元的资产注入,上市公司的基本面和成长性发生了革命性的变化,形成了商贸+住宅开发的主业结构,并逐步成长为地产二线龙头。

借市场回暖的东风,适时启动资产注入。1H09 地产行业回暖,天津销售量价齐升,天津森岛三公司实现盈利,董事会决定实行收购计划,时机合适。完成后大股东仅余沈阳好天地20 万平米项目未注入上市公司

注入天津森岛三公司后将新增329 万平米权益住宅建面,在建项目总权益储备将达847 万平米。目前公司拥有的项目储备权益建面约518 万平米,其中商贸304 万平米,住宅214 万平米。在增加天津项目之后,公司权益储备规模将达到847 万平米。综合看,公司项目储备在规模和盈利能力上均具备较强的竞争优势,足以成为二线地产龙头。按照09 年平均售价计算,项目平均毛利率水平在35-40%之间。

天津项目盈利前景良好。项目地理位置优越;超级大盘,低成本地价锁定。项目总占地面积约2285 亩,可开发建面336 万平米,初步估计地面均价约350 元/平米;按照开发周期8-10 年计算,预计项目毛利率将保持在40%以上,可累计实现净利润33.2 亿元,净利率水平16.6%。

住宅项目将成公司高成长发动机。不考虑资产注入,09-11 年结算项目来自广州番禺和增城住宅和其余商贸项目,分别结算39、40 和53 万平米,净利润2.81、4.24 和5.67 亿元,EPS 分别为0.37、0.55 和0.74 元

若 10 年完成资产注入,EPS 和RNAV 将分别至少增厚2%和18%。天津项目预计10-11 每年可结算25 万平米,净利润1.67 亿元和1.81 亿元按发行上限计算,将增厚10 年EPS 2%至0.56 元,公司RNAV 将由10.57元增厚18%至12.5 元。

资产收购过程尚存在不确定因素,暂按资产注入前EPS 和RNAV 给予估值。给予10 年22 倍PE,目标价12 元,相当于RNAV 溢价15%。

申请时请注明股票名称