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房地产行业:兴证地产阎常铭团队“地产超级行情六度电话会议”纪要

发布时间:2016-09-21    研究机构:兴业证券

投资要点。

本次电话会议主要讲四点,第一点,利率市场化和金融自由化必然导致银行持续增加按揭配置,第二点,银行持续增加按揭配置必然带来房地产持续繁荣,第三点,房价和货币供应的内生循环不能打破,房地产政策只能缓不能转,第四点,地产板块必然有波澜壮阔行情。

会议主要内容如下:

当前地产仍然持续火热的原因。

地产最近非常火热,比如杭州等地区。这是政府定下去库存基调所导致的必然现象,房地产去库存绝不是直接去给各种刺激,这种做法没效果而且后遗症重。最有效的方法是通过核心城市房价超预期的上涨,带来辐射和溢出效应,使得社会对房地产的预期发生逐渐的转变,最终带来无论是加杠杆还是社会资产的重新配置,这是去库存最佳的方式。

其次,房地产的本质是货币现象。银行在利率市场化金融自由化之后一定持续大幅度增加对于按揭的配置,大幅度提升对于按揭的偏好。这一部分按揭的超发,对于房地产的复苏,最核心的因素还是在资金的供给端。按揭利率平均持续创历史新低,是银行从资产配置的角度考虑,用持续创新的利率来刺激按揭的发放。而不是很多人说的,房地产基本面销售向好带来的按揭的释放。从供给需求的角度考虑,可以很明显看到,如果是后者的话按揭利率应该持续往上走。目前银行按揭贷款余额占16.2%,跟国际上美国、日本等国家40%的水平相比是很低的水平,还有很大的空间。目前有很多研究讲述居民的加杠杆加到顶等观点,但是这些指标有很多主观性,按揭占总贷款余额的比重是确确实实的数据,我们的核心逻辑非常通顺,银行资金端主动刺激按揭发放,所以利率才创新低,所以量才能持续的爆发,这个趋势未来必然延续。所以目前核心城市向其他二线城市扩延,这是必然的现象。本质就是房地产大周期没见顶,核心城市房价上涨带来辐射和溢出效应在逐渐显现,都在预判之内。

对于地产行业未来的展望。

对于未来的核心驱动因素是什么?很多人说大周期到顶点,房价收入比过高,我们认为房地产基本面未来必然持续繁荣。货币政策大幅度收紧,造成繁荣的中断的可能性非常低,地产基本面还将持续繁荣,银行加杠杆刚刚开始。利率市场化和金融自由化,一个重要的现象就是脱媒,还有利差的大幅度缩窄,这决定了银行未来只能去配按揭,不配按揭坏账比率会大幅上行,很可能出现美国80年代初期那种现象,这是银行必然的趋势。

在必然趋势的带领下,房地产基本面必然是上行的。房地产本质是货币现象,不是人口现象,从人口现象无法解释世界上主要国家房地产的过往的历史,也无法看懂中国过去房地产的走势。所以坚定信念,房地产基本面来必定持续繁荣。

近期重要研究成果。

通过研究美国和日本案例,首先增量货币资金是持续进入存量资产,中国消费者物价指数和商品房价格指数,均以1987年为基准,增长幅度差距明显。代表流量资产价格的消费者物价指数从1987年到2015年总计增长4.11倍,年均复合增长率不足5%,同期代表存量资产价格的商品房价格指数从1987年的100增长到2015年的1665,累计增长16.65倍,年均复合增长率超过10%,远远大于消费者物价指数增长幅度。以日本为例,如果把1954年存量资产价格指数与增量资产价格指数比值作为1,1980年这个比值是26,1990年这个比值是64,就是说期间存量资产价格涨幅是增量资产价格涨幅的六十多倍,它自身也是个内生循环。内生循环表现在首先存量资产价格的上涨会强烈推动货币需求和整个经济体货币总量和信贷的增长。所以存量资产的价格和货币量表现为明显的双向因果关系。这首先是两个效应。财富效应:存量资产价格上涨,首先会改变居民现有的和预期的财富组合的结构,使得消费会有增加。使得资产的配置大量向存量资产大幅度倾斜,而不是眼前过度消费。这就带来真实货币需求额的增加,是财富效应带来货币需求的增加。交易效应:由于存量资产价格的上涨,使得在交易环节,对于货币,对于金融机构创造的货币的需求额大幅度增加。在中国,按揭占了银行信贷绝大部分,如果没有房地产价格的大幅提升,货币的供应也不会这么快。这就是相互内生的循环这一个作用。一旦被打破,就很难恢复,美国08年以后央行大量放水是放的基础货币,主要起来的是债和股市。89年日本央行大幅加息,刺破日本房地产泡沫以后,政府认识到错误开始大幅降息,95年利率降到0,房地产市场是不可挽回的,央行也是通过放水基础货币,债市和股市缓慢复苏,但多年来房地产仍然长期低迷。对于中国,在房地产市场大幅上行的背景之下,如果刺破泡沫,必然打破内生循环导致经历美国和日本房地产泡沫之后的情形并且非常难以恢复。最佳的做法是经济企稳,通过科技创新提高生产力,使得居民收入大幅提升。

地产股的投资机会。

坚定看好布局一二线的地产公司,地产公司是在资产荒背景下最优质的配置标的,地产股必将有超级行情。高度关注布局一二线的地产公司、壳公司以及世联行等服务类的公司。

投资建议:资产荒这一时代大背景必然带来地产股的超级大行情。银行资产荒配置按揭带来核心城市房价上涨;保险有银行背书,配置布局核心城市地产公司;二级市场机构跟随保险增量资金布局优质地产股直至股价达到均衡。目前地产股严重低估,强烈推荐。主要推荐金融街、华发股份、保利地产、泰禾集团、绵石投资、阳光股份、新城控股、北京城建、首开股份、世联行、中洲控股、香江控股(600162)。

申请时请注明股票名称